Un nuovo indice vuole misurare la rigenerazione urbana. Prima che diventi uno standard, servono trasparenza, controllo pubblico e partecipazione.
Un articolo pubblicato da Il Foglio l’11 luglio 2026 presenta l’URSII – Urban Regeneration Social Impact Index, elaborato da TEHA Group per misurare il valore sociale prodotto dai progetti di rigenerazione urbana.¹
L’idea di partenza è condivisibile: un progetto urbano non dovrebbe essere valutato soltanto sulla base del rendimento degli investitori, degli oneri incassati dal Comune o dell’aumento del valore immobiliare. Bisognerebbe considerarne anche gli effetti sulle persone, sull’ambiente, sui servizi e sulla qualità della vita.
Il problema nasce quando ci chiediamo:
chi decide che cosa deve essere misurato? Chi sceglie quali valori contano di più? E chi controlla il sistema utilizzato per attribuire il punteggio?
Che cos’è l’URSII
L’URSII è un indice formato da 45 indicatori, distribuiti in cinque aree:
- attenzione ai bisogni della comunità;
- attrattività e competitività;
- equità tra le generazioni;
- integrazione urbana;
- qualità del progetto.²
Tra gli elementi considerati troviamo l’accessibilità, le abitazioni a prezzi sostenibili, i servizi di prossimità, gli spazi per la comunità, il verde fruibile e alcuni aspetti ambientali.
Accanto a questi compaiono anche il valore immobiliare, il valore delle attività commerciali, l’attrazione di nuovi utilizzatori della città, la competitività e l’occupazione prodotta dall’intervento.²
Questi elementi non sono necessariamente incompatibili. Riunirli nello stesso indice significa, però, compiere una scelta precisa su ciò che debba essere considerato “valore sociale”.
Il Rapporto TEHA definisce espressamente le cinque aree come le principali dimensioni del beneficio sociale urbano “secondo TEHA”. Non si tratta quindi di categorie naturali o stabilite da una legge, ma della struttura scelta da chi ha elaborato il modello.
Un risultato può compensarne un altro
L’URSII attribuisce lo stesso peso alle cinque aree e utilizza una media per ottenere il punteggio finale.
Il Rapporto precisa inoltre che il metodo adottato permette la compensazione: una buona prestazione in una categoria può bilanciare, almeno in parte, una prestazione peggiore in un’altra.²
Questo non significa che l’indice produrrà necessariamente risultati sbagliati. Significa che un progetto potrebbe ottenere un buon punteggio complessivo anche se presenta una criticità importante in una delle aree considerate.
Le domande, allora, diventano concrete:
- l’aumento del valore immobiliare può compensare una riduzione del verde?
- una maggiore attrattività commerciale può compensare l’allontanamento degli abitanti con redditi più bassi?
- un edificio efficiente può compensare consumo di suolo o abbattimento di alberi maturi?
- alcuni valori ambientali, sociali e paesaggistici dovrebbero essere protetti da soglie che non possono essere compensate?
Non sono semplici questioni matematiche. Sono scelte politiche e sociali.
Lo stesso Joint Research Centre della Commissione europea avverte che i metodi basati sulla somma e sulla media permettono che risultati molto negativi siano compensati da valori positivi in altri settori. Due progetti con lo stesso punteggio finale potrebbero quindi nascondere situazioni profondamente differenti.⁶
Anche il manuale congiunto OCSE-JRC chiarisce che la scelta dei pesi contiene sempre giudizi di valore. Attribuire pesi uguali non significa eliminare ogni scelta: significa considerare le diverse componenti come equivalenti ai fini del risultato.⁷
Quasi tutto può essere trasformato in denaro
Il Rapporto TEHA afferma che 40 indicatori su 45, pari all’89 per cento, possono essere tradotti in un controvalore economico espresso in euro.²
I metodi utilizzati comprendono:
- prezzi e parametri di mercato;
- costi sociali evitati;
- coefficienti ambientali;
- valutazione dei servizi ecosistemici;
- costi di infrastrutture, manutenzione e personale;
- metodi di ritorno sociale dell’investimento.
Il Rapporto distingue correttamente il punteggio sintetico da 0 a 100 dal valore economico espresso in euro: i due risultati sono complementari, ma non vengono fusi matematicamente in un solo numero.
Attribuire un valore economico ai benefici ambientali e sociali può essere utile. Può dimostrare, per esempio, che gli alberi, la riduzione dell’inquinamento, la prevenzione sanitaria e i servizi pubblici producono vantaggi economici reali.
Ma non tutto ciò che ha valore possiede necessariamente un prezzo.
Un albero adulto, un paesaggio storico, la memoria di un luogo, la permanenza degli abitanti nel proprio quartiere e il diritto alla città non possono essere considerati soltanto come numeri da inserire in un calcolo.
Il rischio non è la misurazione in sé.
Il rischio è che il risultato finale nasconda le perdite, i conflitti e le disuguaglianze che si trovano dietro quel risultato.
Chi ha costruito l’indice
L’URSII è stato sviluppato nell’ambito della Community Valore Rigenerazione Urbana, promossa da TEHA Group.
Nel proprio Rapporto, la Community dichiara di voler:
- coinvolgere decisori pubblici e operatori economici;
- orientare strategie e decisioni di investimento;
- elaborare indirizzi strategici;
- contribuire alla definizione delle priorità delle politiche pubbliche;
- diventare un riferimento nazionale nel campo della rigenerazione urbana.
Il documento afferma inoltre che la composizione dell’Advisory Board garantisce una “capacità di advocacy”, cioè la capacità di sostenere proposte e influenzare l’indirizzo delle politiche.²
Non si tratta, dunque, soltanto di uno studio descrittivo.
L’ambizione dichiarata è incidere sulle strategie, sulle decisioni e sugli investimenti.
L’Advisory Board indicato nel Rapporto 2025 comprende soprattutto imprese e operatori del settore immobiliare e finanziario, società di progettazione e ingegneria, studi legali, società di consulenza e comunicazione, oltre a Cassa Depositi e Prestiti e a una figura scientifica del Politecnico di Torino.
Comuni, Roma Capitale, Ministero dell’economia, università e altre organizzazioni sono indicati come soggetti che hanno fornito un contributo esterno alle discussioni, non come componenti dell’Advisory Board.²
Nell’elenco pubblicato non risultano indicate come componenti stabili dell’Advisory Board organizzazioni rappresentative degli abitanti, dei residenti, dei comitati territoriali, delle associazioni nel settore.
Questo non significa che nessuna realtà civica sia mai stata ascoltata. Significa che, sulla base del Rapporto, non è documentato un sistema di partecipazione paritaria delle comunità alla scelta delle categorie, degli indicatori e dei pesi.
La domanda resta quindi aperta:
Chi vive nei territori partecipa alla definizione del valore sociale oppure viene consultato quando criteri e regole sono già stati stabiliti?
Dove è stato applicato
L’URSII non è rimasto soltanto un modello teorico.
TEHA ha comunicato di averlo applicato per la prima volta al progetto Green Soul, previsto nell’area dello Scalo Ravone-Prati di Bologna.⁹
Green Soul è un progetto di rigenerazione urbana a destinazione mista, selezionato nell’ambito della competizione internazionale Reinventing Cities. Il Comune di Bologna ne aveva annunciato la selezione il 27 settembre 2024.¹⁰
La sequenza temporale è importante.
Il progetto era già stato scelto nel 2024, mentre la prima applicazione dell’URSII è stata comunicata nel 2026. Sulla base delle informazioni pubbliche, quindi, l’indice non risulta utilizzato per selezionare Green Soul o per aggiudicare il progetto, ma è stato applicato successivamente come caso di valutazione e sperimentazione.
TEHA sostiene che Green Soul produrrà un incremento del valore sociale territoriale pari a 2,4 volte e, una volta operativo, oltre 81 milioni di euro l’anno di valore sociale monetizzato.⁹
Questi risultati provengono, però, dalla comunicazione dello stesso soggetto che ha elaborato l’indice.
Per verificarli in modo indipendente bisognerebbe poter conoscere:
- tutti i dati utilizzati;
- la situazione iniziale presa come riferimento;
- il risultato di ciascun indicatore;
- le soglie e i coefficienti applicati;
- le ipotesi sulla futura realizzazione e gestione del progetto;
- i metodi utilizzati per ottenere gli 81 milioni di euro annui.
Il Rapporto strategico 2025 afferma che le schede complete dei singoli indicatori sono contenute in un distinto Rapporto tecnico URSII. Nella ricerca svolta non abbiamo trovato una copia integrale di questo Rapporto tecnico liberamente accessibile.
La prima applicazione è quindi significativa, ma non dimostra ancora che l’URSII sia stato adottato come strumento amministrativo dal Comune di Bologna o da altre amministrazioni.
Lo stesso articolo del Foglio conclude:
«In futuro chissà».¹
È una chiusa prudente e importante. Oggi abbiamo un indice privato applicato a un progetto specifico. Domani potrebbe aspirare a diventare un riferimento generale nei rapporti tra amministrazioni e operatori immobiliari.
È proprio prima che uno strumento si diffonda e diventi una prassi riconosciuta che bisogna chiedere trasparenza e controllo pubblico.
Il collegamento con C40 e Bloomberg Philanthropies
Green Soul è stato selezionato nell’ambito di Reinventing Cities, iniziativa internazionale guidata da C40 Cities per promuovere progetti di rigenerazione urbana decarbonizzati e resilienti.¹¹
Bloomberg Philanthropies è uno dei finanziatori strategici di C40. La stessa C40 spiega che tali finanziatori assicurano sostegno pluriennale alle attività principali dell’organizzazione e contribuiscono a definirne l’indirizzo strategico.¹²
In una comunicazione ufficiale del 23 giugno 2026, C40 indica inoltre Michael R. Bloomberg come presidente del proprio Board.¹³
Il collegamento con Bloomberg è dunque reale e strutturale rispetto alla rete C40.
Non risulta però documentato che Bloomberg Philanthropies:
- abbia finanziato direttamente Green Soul;
- abbia partecipato direttamente alla selezione del progetto bolognese;
- abbia finanziato l’applicazione dell’URSII;
- abbia contribuito alla scelta dei 45 indicatori elaborati da TEHA.
I diversi livelli non devono essere confusi.
Il dato significativo è che il primo progetto valutato attraverso l’URSII proviene da una competizione promossa da una rete internazionale di città sostenuta anche da una grande fondazione privata.
Non è la prova di una regia comune. Mostra però come modelli urbani, procedure competitive e strumenti di valutazione possano circolare tra fondazioni, reti internazionali, amministrazioni pubbliche e operatori economici.
È stato davvero “validato dall’Unione europea”?
Nell’articolo del Foglio viene riportata la dichiarazione secondo cui l’URSII sarebbe stato “validato a livello di Unione europea”.¹
Anche TEHA, nella propria comunicazione, utilizza la formula “validato dal JRC”.⁹
La pagina ufficiale del Joint Research Centre documenta, però, un fatto più preciso: il 14 maggio 2026 l’URSII è stato presentato in un COIN Open Day.³
Secondo il JRC, questi incontri servono a presentare un indice, discutere i problemi metodologici con i suoi esperti e ricevere osservazioni per migliorarlo.⁴
Il JRC svolge separatamente anche gli Statistical Audits, cioè verifiche statistiche strutturate sulla qualità, sulla coerenza e sulla robustezza degli indici.⁵
Nelle fonti ufficiali consultate non abbiamo trovato uno Statistical Audit pubblicato sull’URSII né un atto formale della Commissione europea che lo certifichi come standard approvato.
La formulazione corretta è quindi:
L’URSII è stato presentato e discusso con gli esperti del Joint Research Centre durante un COIN Open Day. Non risulta pubblicato, allo stato delle fonti consultate, un audit statistico formale del JRC o una certificazione dell’indice da parte dell’Unione europea.
Un confronto metodologico è certamente rilevante. Non equivale, però, automaticamente a una certificazione istituzionale.
Un modello ancora in evoluzione
C’è anche un elemento tecnico che merita trasparenza.
Il Rapporto TEHA del 2025 descrive una normalizzazione dei dati basata sul confronto con il valore massimo rilevato tra le alternative progettuali.
La pagina del JRC del 2026 descrive invece l’utilizzo del metodo goalpost e riferisce di simulazioni condotte su 12.000 scenari.² ³
È possibile che il modello sia stato aggiornato e migliorato nel frattempo. Questo è del tutto normale per uno strumento sperimentale.
Ma proprio per questo è necessario rendere pubblica la versione tecnica più recente, con:
- formule aggiornate;
- soglie utilizzate;
- fonti dei dati;
- coefficienti economici;
- risultati delle analisi di sensibilità;
- regole per modificare e aggiornare l’indice.
Senza questi elementi non è possibile una reale verifica indipendente.
Perché parliamo di soft power
Il soft power è la capacità di orientare decisioni e comportamenti senza impartire ordini e senza possedere un potere formale.
Nessun soggetto privato può oggi obbligare un Comune a utilizzare l’URSII.
Ma se l’indice diventasse un modello riconosciuto per:
- confrontare progetti;
- selezionare proposte;
- predisporre bandi;
- negoziare con gli investitori;
- stabilire il valore sociale di una trasformazione;
- rendere più rapide le approvazioni,
chi ha costruito l’indice avrebbe contribuito anche a stabilire il modo in cui l’amministrazione interpreta e misura l’interesse pubblico.
La documentazione TEHA propone espressamente l’utilizzo di KPI monetizzabili per favorire i partenariati pubblico-privati e sostenere le decisioni delle amministrazioni.
La pagina JRC dedicata all’URSII ne indica tra le possibili applicazioni la selezione dei progetti, le procedure competitive, le negoziazioni pubblico-private e il monitoraggio successivo.² ³
È questa la forma di soft power che vogliamo mettere in evidenza:
non decidere direttamente il futuro della città, ma costruire il linguaggio, i numeri e i criteri attraverso cui quel futuro sarà valutato e deciso.
Gli studi sugli indicatori come strumenti di governo mostrano che classificazioni e punteggi non si limitano a descrivere la realtà: possono contribuire a definire gli standard, orientare le priorità e influenzare le decisioni anche senza un’autorità formale.⁸
Non stiamo affermando che l’URSII sia illegittimo.
Non stiamo sostenendo che sia stato costruito per danneggiare le comunità.
Stiamo dicendo che uno strumento elaborato da un soggetto privato e destinato a incidere sulle decisioni pubbliche deve essere:
- integralmente trasparente;
- verificabile da soggetti indipendenti;
- accessibile alle comunità;
- contestabile nei risultati;
- sottoposto a controllo democratico.
Le domande del Comitato TAM
Prima che un indice di questo tipo venga adottato dalle amministrazioni pubbliche, occorre rispondere con chiarezza ad alcune domande:
- La metodologia tecnica completa sarà resa pubblica?
- Saranno accessibili formule, dati, pesi, soglie e coefficienti economici?
- I risultati potranno essere riprodotti da università e soggetti indipendenti?
- Chi fornirà e controllerà i dati dei singoli progetti?
- Chi sosterrà il costo dell’applicazione dell’indice?
- Gli abitanti e i comitati potranno partecipare alla scelta degli indicatori?
- Saranno previste soglie non compensabili per alberi maturi, verde, suolo, paesaggio e diritto all’abitare?
- Sarà possibile contestare pubblicamente il punteggio attribuito?
- L’indice affiancherà le valutazioni ambientali e urbanistiche oppure rischierà di sostituirle?
- Quale ruolo avranno i promotori immobiliari nella misurazione del valore sociale prodotto dai loro stessi progetti?
La rigenerazione urbana non può essere ridotta a un punteggio.
Gli indicatori possono aiutare una decisione. Non devono sostituire le norme di tutela, la responsabilità politica, il confronto pubblico e la partecipazione degli abitanti.
La città non appartiene a chi costruisce il modello per misurarla. Appartiene alle comunità che la abitano.
Comitato TAM – Tutela Alberi Monteverde e dintorni
Maria Francesca Curatola
Fonti verificate
[1] Mariarosaria Marchesano, Arriva l’indice studiato per misurare il valore della rigenerazione urbana, Il Foglio, 11 luglio 2026, aggiornato il 13 luglio 2026.
[2] TEHA Group, Community Valore Rigenerazione Urbana – Rapporto strategico 2025. Fonte primaria relativa a obiettivi e composizione della Community, struttura dell’URSII, 45 KPI, cinque dimensioni, equiponderazione, compensabilità e monetizzazione.
[3] Joint Research Centre – Commissione europea, COIN Open Day: Urban Regeneration Social Impact Index – URSII. Pagina ufficiale dedicata all’incontro del 14 maggio 2026 e alla metodologia presentata.
[4] Joint Research Centre – Commissione europea, COIN Open Days. Descrizione ufficiale della struttura e della funzione degli incontri di confronto metodologico.
[5] Joint Research Centre – Commissione europea, Statistical Audits. Descrizione ufficiale delle verifiche statistiche strutturate svolte dal JRC.
[6] Joint Research Centre – Commissione europea, Step 7: Aggregating Indicators. Fonte metodologica sulla compensabilità prodotta dai metodi di aggregazione additiva.
[7] OECD – Joint Research Centre, Handbook on Constructing Composite Indicators: Methodology and User Guide. Manuale sulla costruzione degli indicatori compositi e sui giudizi di valore incorporati nella scelta dei pesi.
[8] Kevin E. Davis, Benedict Kingsbury e Sally Engle Merry, Indicators as a Technology of Global Governance – testo integrale, Law & Society Review, vol. 46, n. 1, marzo 2012, pp. 71–104. Testo integrale conservato nell’archivio dell’Institute for International Law and Justice della New York University School of Law. È disponibile anche la scheda ufficiale dell’IILJ.
[9] TEHA Group, comunicazione ufficiale sulla prima applicazione dell’URSII al progetto Green Soul. La fonte riporta i risultati dell’applicazione elaborati dallo stesso promotore dell’indice.
[10] Comune di Bologna, Reinventing Cities: i progetti vincitori per Scalo Ravone-Prati e Palazzo Aiuto Materno, 27 settembre 2024.
[11] C40 Cities, Reinventing Cities. Pagina ufficiale dell’iniziativa internazionale guidata da C40.
[12] C40 Cities, How C40 Cities is funded. Fonte ufficiale che indica Bloomberg Philanthropies tra i finanziatori strategici e descrive il loro ruolo nel sostegno alle attività principali e nell’indirizzo strategico della rete.
[13] C40 Cities, Bloomberg Philanthropies commits $45 million to expand clean-air efforts, 23 giugno 2026. Comunicazione ufficiale nella quale C40 indica Michael R. Bloomberg come presidente del Board.
